Bu makalemizde son günlerde kamuoyunda ciddi anlamda merak uyandıran fahiş oranda artış gösteren emlak rayiç bedeline itiraz ve dava yolları, kimlerin dava açabileceği ve dava süreci açıklanmaktadır.

Terminolojide taşınmaz rayiç bedeli olarak adlandırılan emlak rayiç bedeli, bir taşınmazın (arsa, konut, işyeri gibi) belediyece belirlenen en düşük değeridir. İşbu bedel ilgili belediyelerin takdir komisyonları tarafından gelecek dört yıllık süreçte vergi ve harçların ödenmesi noktasında esas alınmaktadır.

Başta taşınmaz alım satım işlemlerinde ödenen tapu harcı olmak üzere, emlak vergisi, miras ve intikal vergisi ile değerli konut vergisi gibi amme alacakları emlak rayiç bedeli üzerinden belirlenmektedir.

Emlak Rayiç Bedeli Nasıl Öğrenilir ?

Emlak rayiç bedeli, ilgili taşınmazın bağlı bulunduğu ilçe belediyesinden malikin veya mirasçılar gibi diğer hak sahiplerinin tapu ve kimlik belgelerini ibrazıyla öğrenilebilmektedir.

Ayrıca e-devlet üzerinden de Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi (TAKBİS) aracılığıyla emlak rayiç bedeline ulaşılabilmektedir.

Emlak Rayiç Bedeli Nasıl Belirlenir ?

Emlak rayiç bedeline itiraz davalarının esas konusunu oluşturan emlak rayiç bedeli belirlenme hususlarındaki birtakım kriterler şu şekildedir:

Taşınmazın bulunduğu bölge: il, ilçe, mahalle, sokak, cadde gibi konum bazlı farklılıklar emlak rayiç bedelinin belirlenmesinde fark yaratmaktadır.

Taşınmazın imar durumu: arsa, konut, işyeri, kat mülkiyeti veya kat irtifakı gibi tapu belgesinde de görülebilecek farklılıklar emlak rayiç bedelinde artış/azalış olarak değerlendirilmektedir.

Taşınmazın alanı: metrekare birim fiyatı olarak belirlenen emlak rayiç bedeli, toplam alan ile çarpılarak elde edildiğinden taşınmazın kapladığı alan, hesaplama konusunda başlıca kriterlerdendir.

Çevresel faktörler: ulaşım, okul, hastane, park gibi sosyal alanlara yakınlık ile elektrik, su, doğalgaz gibi altyapısal imkanlar da dikkate alınmaktadır.

Piyasa değeri: İlçe belediyelerince oluşturulan takdir komisyonlarının edindiği veriler kapsamında belirlenen ortalama bedeller emlak rayiç bedeline itiraz davasının da temelini oluşturmaktadır.

Emlak rayiç bedeline itiraz sebepleri nelerdir ?

İlçe belediyeleri takdir komisyonları tarafından belirlenen emlak rayiç bedellerine itiraz davalarında dayanılan sebeplerin rasyonel olması, hak ihlallerinin delillerle açıklanması önem arz etmektedir. Bu sebepler başlıca şu şekildedir:

Taşınmazın gerçek piyasa değerinden daha yüksek belirlenmesi; belediye tarafından belirlenen emlak rayiç bedelinin piyasa koşulları da dikkate alındığında taşınmaz satış bedelinden gerçeğe aykırı şekilde yüksek olması,

Benzer taşınmazlara kıyasla açık dengesizlik hali; taşınmazın bulunduğu bölgeye kıyasla aynı mahallede veya caddede aynı şartlardaki taşınmazların rayiç bedelleri arasında ciddi seviyede fark bulunması,

Maddi hata, gerçeğe aykırı imar bilgisi; örneğin işyeri niteliğinde olan bir taşınmazın konut olarak yazılması gibi hatalı sınıflandırmalar,

Çevresel faktörlerin değerlendirilmesinde hata; sosyal alan veya altyapısal imkanların hatalı değerlendirilerek yüksek bedeller tayin edilmesi,

Ölçüm hataları; taşınmazın gerçek yüz ölçümünü yansıtmayan teknik hatalar

Usul hataları; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununa aykırı şekilde alınmış kararlar ve ilan usulüne uyulmama gibi sebepler emlak rayiç bedeline itiraz davalarının ana iskeletini oluşturmaktadır.

Emlak rayiç bedeline itiraz süreci

Emlak rayiç bedeline itiraz sürecinde dava açmadan önce ilgililerin zorunlu olmasa da fayda sağlama ihtimali yüksek birtakım başvuru yolları bulunmaktadır:

Belediyeye başvuru (düzeltme talebi)

• Rayiç bedelde bariz bir hata (metrekare, imar durumu, sınıflandırma vs.) varsa belediyeye dilekçe vererek düzeltme talep edilebilir.
• Belediye, bu talebi değerlendirir ve gerekirse takdir komisyonuna iletir.

Vergi Usul Kanunu m. 116-126 çerçevesinde hata düzeltme

• Eğer açık bir hesap veya kayıt hatası varsa, VUK’a göre düzeltme ve şikâyet yolu gündeme gelmektedir.
• İlk olarak vergi dairesine dilekçe verilir, reddedilirse veya 30 gün içinde olumlu bir cevap verilmezse (zımni red) Hazine ve Maliye Bakanlığına şikâyet süreci işletilebilir.

Üst makama başvuru / idari itiraz

• Takdir Komisyonu kararları kaymakamlık ve ilgili belediye üzerinden yürütülmektedir.
• İlgili kaymakamlığa veya belediye encümenine yazılı başvuru yapılabilir.

Sulh yolu

• Topluca itiraz söz konusu olduğunda, yeni bir takdir komisyonu kurulmasına sıcak bakılmaktadır.

BELEDİYESİ Emlak Servisi / Takdir Komisyonu Başkanlığı’na

Konu: Emlak Rayiç Bedeli İtirazı

[Adres / Ada / Parsel / Taşınmaz Bilgileri] ile kayıtlı taşınmazımın 2025 yılı için belirlenen rayiç bedelinin, taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtmamaktadır.

Belirlenen rayiç bedelin, taşınmazın;

• Konum, altyapı, imar durumu ve benzer taşınmazlarla kıyaslandığında orantısız olduğu,
• Metrekare hesabında ve sınıflandırmasında hata bulunabileceği,
  gerekçeleriyle yeniden değerlendirilmesini talep ediyorum.

İlgili emlak rayiç bedeline itirazımın değerlendirilerek rayiç bedelin düzeltilmesini saygılarımla arz ederim.

Ekler:

1. Tapu fotokopisi
2. Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal satış bilgileri
3. Diğer destekleyici belgeler

Ad / Soyad: [Adınız Soyadınız]
Adres: [Adresiniz]
Telefon / E-Posta: [İletişim Bilgileriniz]
İmza: _____________________

İlçe belediyeleri takdir komisyonları tarafından belirlenen emlak rayiç bedellerine ilan tarihinden itibaren 30 gün içerisinde taşınmazın bulunduğu yerdeki Vergi Mahkemelerinde dava açılabilmektedir. Dava sürecinde emlak rayiç bedelinin belirlenmesinde hata olup olmadığı, taşınmazın piyasa değeri, imar durumu, çevresel avantaj ve dezavantajları ile taşınmazın yüz ölçümü baz alınarak yapılan hesaplamaların doğruluğu bilirkişi marifetiyle hesaplanmaktadır.

Taşınmaz malikleri (ev, arsa, işyeri sahipleri)

Taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi olanlar

• Yani mülkiyet hakkı başkasında olup, kullanma/yararlanma hakkı kendisinde olan kişiler.

Vergi mükellefleri (emlak vergisini ödemekle yükümlü olanlar)

• Malik adına vergi yükümlüsü kimse (örneğin uzun süreli üst hakkı sahibi) o da dava açabilir.

Tüzel kişiler

• Şirketler, dernekler, vakıflar adına kayıtlı taşınmaz varsa, tüzel kişiliği temsil ve ilzama yetkili kişi de dava açabilir.

Birden fazla hissedar bulunması halinde:

• Her hissedar kendi payı oranında dava açabilir.
• Ortak hareket etmek zorunda değiller, tek başına da açılabilir.

Önemle belirtmek gerekir ki emlak rayiç bedeline itiraz neticesinde itirazın kabulüyle ilgili emlak rayiç bedelinin iptal edilmesi durumunda bu bedel benzer nitelikteki tüm taşınmazlar için de iptal edilmiş sayılıp emsal nitelik kazanacağından çoğul bir etki söz konusudur.

Rayiç Bedel İtiraz Hakkınızı Kullanın
Belediyeler tarafından belirlenen emlak rayiç bedelleri, çoğu zaman taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtmamakta ve mükellefler açısından gelecekte yüksek vergi yükü doğurmaktadır. Açıklandığı üzere hukuken, bu bedellere karşı itiraz etme ve yargı yoluna başvurma hakkınız bulunmaktadır.

Taşınmazınız için belirlenen rayiç bedelin adil olmadığını düşünüyorsanız, süreleri kaçırmadan profesyonel hukuki destek almak önem taşır.

İlgili tüm süreçlerde yanınızda olmak, itiraz ve dava sürecinizi yürütmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.