Konut ve çatılı işyeri kiralarında yüksek enflasyon ve gayrimenkul rayiçlerindeki hızlı artış, uzun süreli kira sözleşmelerinde mülk sahibinin aldığı kira bedelini piyasa değerinin çok altında bırakmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344/3, kira süresinin 5 yılı doldurması (6. kira yılına girilmesi) halinde mülk sahibine TÜFE artış tavanıyla bağlı kalmaksızın kira bedelini güncel emsal rayiçlere uyarlama hakkı tanımaktadır.
Uygulamada mülk sahipleri, düşük kalan kira bedelleri nedeniyle doğrudan tahliye davası açmaya yönelse de Yargıtay kira bedelinin düşüklüğünü tek başına tahliye sebebi saymamakta ve kiracılar tahliye davalarında davanın gerçek amacının düşük kirayı artırmak olduğu savunmasına sığınmaktadır. Geçerli bir tahliye gerekçesi bulunmayan dosyalarda mülk sahibinin gelir kaybını önleyen en etkili hukuki mekanizma Kira Tespit Davasıdır.
1. 5 Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde TÜFE Sınırının Kalkması (TBK m. 344/3)
TBK m. 344/1 ve m. 344/2 uyarınca kira sözleşmesinin ilk 5 yılı içinde yapılacak artışlar, bir önceki kira yılındaki 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranını geçemez. Ancak kira ilişkisi 5 yılı doldurduğunda kanun koyucu TÜFE üst sınırını tamamen devre dışı bırakmıştır.
"Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir."
(TBK m. 344/3)
Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi, 5. yılın sonunda (6. kira yılı ve sonrasındaki her 5 yıllık dilim için) yeni kira bedelini belirlerken dört yasal unsuru birlikte değerlendirir:
- Emsal Kira Bedelleri: Taşınmazla aynı semtte, benzer büyüklükte ve nitelikte olan kiralananların gerçek kira sözleşmeleri incelenir.
- Kiralananın Fiziksel Durumu: Mahallinde uzman bilirkişi heyetiyle keşif yapılarak taşınmazın yaşı, cephesi, ulaşım imkanları ve yıpranma payı tespit edilir.
- On İki Aylık Ortalama TÜFE Oranı: TÜFE oranı bu davada bir üst sınır değil, yalnızca hâkimin dikkate alacağı alt verilerden biridir.
- Hakkaniyet İlkesi: Bilirkişinin belirlediği boş kiralama rayicinden kiracı lehine eski kiracı indirimi yapılarak nihai bedel hüküm altına alınır.
2. Yargıtay'ın Hakkaniyet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi) Kriteri (%5 - %20 Oranı)
5 yılı dolduran kiracılara karşı açılan kira tespit davalarında en kritik hesaplama kalemi, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadı haline gelen Hakkaniyet İndirimidir (Eski Kiracı İndirimi).
Mahkemece atanan gayrimenkul değerleme uzmanı ve inşaat mühendisi bilirkişi heyeti, dava konusu konut veya işyerinde keşif yaparak taşınmaz boş olarak yeniden kiraya verilseydi piyasada ne kadar kira getirirdi? sorusunun cevabını (brüt emsal rayiç bedeli) hesaplar. Ancak hâkim, bilirkişinin bulduğu bu boş kira rayicine doğrudan hükmedemez:
- %5 ile %20 Arasında Zorunlu İndirim: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne göre, kiralananda halen oturmakta olan kiracının eski kiracı sıfatı gözetilerek bilirkişinin tespit ettiği rayiç kira bedelinden %5 ile %20 oranında hakkaniyet indirimi yapılması zorunludur.
- Bozma Nedeni Olması: Mahkemenin bilirkişi raporundaki rayiç bedelden hiçbir indirim yapmadan doğrudan hüküm kurması veya %20 sınırını aşan fahiş bir indirim uygulaması Yargıtay tarafından kesin bozma nedeni sayılmaktadır.
- Kira Artışının Enflasyonla Dengelenmesi: Tıpkı Sebepsiz Zenginleşme Davası ve Denkleştirici Adalet İlkesi (TBK 77-82)uygulamalarında olduğu gibi, kira tespitinde de amaç mülk sahibinin enflasyon karşısında ezilen alım gücünü piyasa gerçeğine yaklaştırmaktır.
3. Dava Açma Süresi, 30 Günlük İhtar Şartı ve Sözleşmede Artış Hükmü (TBK m. 345)
Kira tespit davası hukuken her zaman açılabilir; ancak mahkemenin vereceği yeni kira bedeli kararının içinde bulunulan (yeni başlayan) kira döneminin başından itibaren mi, yoksa bir sonraki yılın kira döneminden itibaren mi geçerli olacağı TBK m. 345'teki süre kurallarına bağlıdır.
Yeni kira bedelinin yeni dönemin ilk gününden itibaren (geriye dönük farklarıyla) geçerli olması için şu iki yoldan biri mevcut olmalıdır:
1. Yeni Dönemden En Az 30 Gün Önce Dava veya İhtarname (TBK m. 345/1-2)
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa veya bu 30 günlük süre içinde mülk sahibi tarafından kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde (noter ihtarnamesi) bulunulmuşsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren hüküm doğurur. İhtarname süresi içinde tebliğ edilmişse, dava yeni kira döneminin sonuna kadar herhangi bir gün açılabilir.
2. Sözleşmede Artış Şartı Bulunması İstisnası (TBK m. 345/3)
Uygulamada mülk sahiplerini süre kaçırmaktan kurtaran en önemli hüküm TBK m. 345/3'tür. Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir madde (örneğin "kira bedeli her yıl TÜFE oranında / yasal oranda artırılır" şeklinde geçerli bir artış şartı) varsa, 30 gün önceden ihtarname çekilmesine gerek yoktur. Sözleşmede artış şartı bulunan hallerde, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, talep edilmesi halinde doğrudan o yeni dönemin başlangıç tarihinden itibaren geçerli olur.
4. Kira Tespit Davasında Islah Yasağı, Tam Dava Zorunluluğu ve Arabuluculuk
Kira tespit davaları, genel alacak davalarından tamamen farklı ve katı usul kurallarına tabidir. Dava açılırken yapılan usul hataları mülk sahibinin binlerce liralık kira farkını kaybetmesine ve karşı tarafa vekâlet ücreti ödemesine yol açar:
- Dava Şartı Zorunlu Arabuluculuk (6325 SK m. 18/B): 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur; arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan davalar usulden reddedilir.
- Kısmi Dava ve Belirsiz Alacak Davası Yasağı: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları ve 3. Hukuk Dairesi yerleşik uygulamalarına göre kira tespit davaları bölünemez niteliktedir ve kısmi alacak davası olarak açılamaz.
- Net Rakam Bildirme ve Islah Yasağı: Davacı mülk sahibi, dava dilekçesinde talep ettiği aylık kira bedelini tam ve net olarak belirtmek zorundadır. Bilirkişi raporu davacının talep ettiği rakamdan daha yüksek çıksa dahi, davacı ıslah veya talep artırım dilekçesiyle bu rakamı yükseltemez.
- Karşı Vekâlet Ücreti Riski: Dava dilekçesinde piyasa rayicinin çok üzerinde afaki bir kira bedeli talep edilirse, talep edilen tutar ile mahkemenin hükmettiği tutar arasındaki reddedilen fark üzerinden davalı kiracının avukatla temsil edilmesi halinde lehine vekâlet ücretine hükmedilir.
5. Kararın Kesinleşmesi ve Kira Farklarının Ödenmemesi Halinde Tek Celsede Tahliye Stratejisi
Kira tespit davası sonucunda mahkeme, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacak aylık kira bedelini belirler. Dava süresince kiracı eski (düşük) kira bedelini ödemeye devam ettiği için, dava bittiğinde mülk sahibi lehine toplu bir geçmişe dönük kira farkı alacağı doğar.
- Kesinleşmeden İcra Edilememe Kuralı: Tahliye ilamlarından farklı olarak, 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kira tespit kararları kesinleşmedikçe icraya konulamaz.
- Kesinleşme Sonrası Faiz Başlangıcı: Birikmiş kira farkları için yasal faiz, dava tarihinden değil; kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
- Kira Farklarını Ödemeyen Kiracının Tek Celsede Tahliyesi (İİK m. 269/a): Kira tespit kararı Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) incelemesinden geçerek kesinleştiğinde, birikmiş kira farkları için kiracıya derhal Örnek 13 (tahliye ihtarlı ödeme emri) gönderilir. Kiracı 30 gün içinde bu toplu kira farkını eksiksiz ödemezse, Ankara 3. İcra Hukuk Mahkemesi 2025/780 E. sayılı dosyamızda olduğu gibi İİK m. 269/a uyarınca ilk celsede (1. duruşmada) tahliye ve %20 icra inkâr tazminatı kararı alınır.
6. Uygulamada Kira Tespit Davası ve Hakkaniyet İndirimi:
Örnek Olay 1: 5 Yılı Dolduran Konut Kirasında Emsal Rayiç ve %15 Hakkaniyet İndirimi Hesabı
Başlangıç tarihi 01.09.2020 olan konut kira sözleşmesinde 5 yıllık süre 01.09.2025 tarihinde dolmuş ve 6. kira yılına girilmiştir. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede her yıl TÜFE oranında artış yapılacağı yazılıdır. Kiracı son olarak 8.000 TL kira ödemekteyken mülk sahibi yeni dönem içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açarak aylık kiranın 30.000 TL olarak tespitini talep eder.
Hukuki Sonuç: Sözleşmede artış şartı bulunduğu için TBK m. 345/3 uyarınca 30 gün önceden ihtar şartı aranmaz ve karar 01.09.2025 tarihinden itibaren geçerli olur. Mahallinde yapılan keşifte bilirkişi heyeti, dairenin boş olarak kiraya verilmesi halinde 32.000 TL getireceğini tespit eder. Ancak davacı dava dilekçesinde 30.000 TL talep ettiği ve kira tespit davasında ıslah yasağı bulunduğu için mahkeme talebi aşamaz; 32.000 TL üzerinden %15 eski kiracı (hakkaniyet) indirimi uygulayarak aylık kira bedelini 27.200 TL net olarak belirler.
Örnek Olay 2: Sözleşmede Artış Şartı Olmayan Dosyada 30 Günlük İhtar Süresinin Kaçırılması (TBK m. 345)
01.06.2020 başlangıç tarihli ve 5 yılını doldurmuş bir işyeri kira sözleşmesinde, sonraki yıllar için herhangi bir artış maddesi yer almamaktadır. Mülk sahibi, yeni kira dönemi olan 01.06.2025 tarihinden en az 30 gün önce (en geç 01.05.2025'e kadar) ihtarname çekmemiş veya dava açmamış; arabuluculuk sonrası davayı 15.07.2025 tarihinde açmıştır.
Hukuki Sonuç: Kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığı ve 30 günlük süre kaçırıldığı için dava reddedilmez; ancak Yargıtay içtihatları uyarınca mahkemece yapılacak tespit 2025-2026 dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi olan 01.06.2026 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere hüküm altına alınır.
Örnek Olay 3: Kesinleşen Kira Tespit Farklarının Ödenmemesi Üzerine İcra Hukuk Mahkemesinde Tahliye
Mahkemece aylık kira bedelinin 7.000 TL'den 25.000 TL'ye çıkarılmasına ilişkin karar 10 ay süren yargılama ve istinaf süreci sonunda kesinleşir. Yargılama boyunca eski kirayı (7.000 TL) ödeyen kiracının, aylık 18.000 TL'den 10 aylık toplam 180.000 TL birikmiş kira farkı borcu doğmuştur. Mülk sahibi kesinleşen ilama dayanarak Örnek 13 tahliye talepli icra takibi başlatır.
Hukuki Sonuç: Kiracı tebliğden itibaren 30 gün içinde 180.000 TL'lik kira farkını tam olarak ödemezse temerrüde düşer. Mülk sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde uzun süren bir dava açmak yerine doğrudan İcra Hukuk Mahkemesinde dava açarak ilk celsede kiracının İİK m. 269/a uyarınca tahliyesini ve alacağın %20'si oranında inkâr tazminatını alır.
Özetle;
- 5 Yıl Şartı ve TÜFE Sınırı (TBK m. 344/3): Kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda (6. kira yılından itibaren) TÜFE artış tavanı kalkar; kira bedeli emsal rayiçler, taşınmazın durumu ve hakkaniyete göre belirlenir.
- Eski Kiracı / Hakkaniyet İndirimi: Bilirkişi heyetinin keşifte belirlediği boş kiralama (rayiç) bedeli üzerinden kiracı lehine %5 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi yapılması Yargıtayca zorunludur.
- Geriye Dönük Geçerlilik Şartı (TBK m. 345): Kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için yeni dönemden en az 30 gün önce dava açılmalı/ihtar tebliğ edilmeli ya da sözleşmede artış şartı bulunmalıdır.
- Tam Dava ve Islah Yasağı: Kira tespit davası kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz; talep edilen kira bedeli net yazılmalı ve bilirkişi yüksek çıkarsa ıslah yapılamayacağı unutulmamalıdır.
- Kesinleşme ve Tahliye Bağlantısı: Kira tespit ilamı kesinleşmeden icraya konulamaz; kesinleşme sonrası birikmiş kira farkları Örnek 13 takibine rağmen 30 günde ödenmezse kiracı tek celsede tahliye edilir.
Sıkça Sorulan Sorular ( 5 yılı Dolduran Kiracılarda Kira Tespit Davası)
1. 5 yılı dolduran kiracıya en fazla yüzde kaç zam yapılabilir?
5 yılını dolduran (6. kira yılına giren) kira sözleşmelerinde TBK m. 344/3 uyarınca 12 aylık ortalama TÜFE üst sınırı uygulanmaz. Mahkeme; semtteki güncel emsal kira sözleşmelerini, taşınmazın fiziksel özelliklerini ve TÜFE oranını birlikte değerlendirip bilirkişinin bulduğu güncel piyasa rayicinden %5-%20 eski kiracı indirimi yaparak yeni kirayı belirler.
2. Kira tespit davası 5. yılın içinde mi yoksa 5 yıl bittikten sonra mı açılır?
Kira tespit davası, 5 yıllık sürenin dolduğu (yani 6. kira yılının başladığı) dönemden itibaren geçerli olmak üzere açılır. Yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce (henüz 5. yıl bitmeden son ay içinde) ihtar çekilerek veya dava açılarak 6. yılın ilk gününden itibaren güncel rayiç kira talep edilebilir.
3. Hakkaniyet indirimi (eski kiracı indirimi) nedir ve yüzde kaç uygulanır?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi içtihatlarına göre, taşınmazda uzun süredir oturan kiracının eski kiracı olması sebebiyle, bilirkişinin taşınmaz boş olsaydı getireceğini hesapladığı piyasa rayiç kirasından %5 ile %20 arasında (uygulamada çoğunlukla %10 ila %20) yapılan zorunlu indirimdir.
4. Kira sözleşmesinde artış maddesi varsa önceden ihtarname çekmek şart mı?
Hayır. TBK m. 345/3 uyarınca kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın artırılacağına dair geçerli bir hüküm varsa, 30 gün önceden ihtarname çekilmese dahi 6. kira yılının sonuna kadar açılacak davada mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, o kira yılının başından itibaren geçerli olur.
5. Kira tespit davası ne kadar sürer ve dava süresince kiracı ne kadar öder?
Sulh Hukuk Mahkemesinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapıldığından ilk derece yargılaması ortalama 6 ila 12 ay sürer. Dava süresince kiracı mevcut kirayı hüküm kesinleşene kadar ödemeye devam eder; karar kesinleştiğinde yeni kira döneminin başından itibaren biriken tüm aylık kira farkları toplu olarak kiracıdan tahsil edilir. Ödenmeme durumunda tahliye sebebi oluşur.
6. Kira tespit davasında bilirkişi benim istediğimden yüksek kira belirlerse talebimi ıslah edebilir miyim?
Hayır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre kira tespit davalarında ıslah veya talep artırımı yapılamaz ve dava belirsiz alacak veya kısmi dava olarak açılamaz. Dava dilekçesinde 25.000 TL istemişseniz, bilirkişi hakkaniyet indiriminden sonra 35.000 TL bulsa dahi hâkim taleple bağlı kalarak en fazla 25.000 TL'ye hükmedebilir.
7. Dava dilekçesinde çok yüksek kira talep edersem ne olur?
Talep ettiğiniz kira bedeli ile mahkemenin hakkaniyet indirimi sonrasında hükmettiği kira bedeli arasındaki fark (reddedilen kısım) üzerinden, davalı kiracı kendisini avukatla temsil ettirmişse karşı vekâlet ücreti ve yargılama gideri ödemek zorunda kalırsınız. Bu nedenle dava açılmadan önce gerçekçi emsal analizi yapılmalıdır.
8. Mahkeme kira tespit kararını verdiğinde hemen icraya koyabilir miyim?
Hayır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince kira tespit ilamları kesinleşmeden icraya konulamaz. Kararın birikmiş kira farkları ve vekâlet ücreti yönünden icra takibine konu edilebilmesi için İstinaf (veya sınırına göre Temyiz) incelemesinden geçerek kesinleşmesi şarttır.
9. Kiracı mahkemenin belirlediği kira farklarını ödemezse tahliye edilebilir mi? Evet. Kesinleşen kira tespit ilamıyla oluşan birikmiş kira farkları için kiracıya icra dairesinden Örnek 13 (tahliye ihtarlı ödeme emri) gönderilir. Kiracı tebliğden itibaren 30 gün içinde bu farkları tam olarak ödemezse İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak davayla ilk celsede tahliye edilir.
10. Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca kira tespit davalarında dava şartı zorunlu arabuluculuk geçerlidir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan kira tespit davaları mahkemece dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Kira Tespit ve Tahliye Davalarınız İçin Hukuki Destek Alın
Kira tespit davalarında TBK m. 345 kapsamındaki 30 günlük ihtar ve dava süreleri, ıslah yasağı nedeniyle dava değerinin hatasız belirlenmesi ve keşifte sunulacak gerçek emsal kira sözleşmelerinin seçimi, mülk sahibinin yıllarca sürecek kira gelirini doğrudan belirlemektedir. Usul hataları nedeniyle bir kira yılını tamamen kaybetmemek veya reddedilen kısım üzerinden vekâlet ücreti ödememek için sürecin baştan itibaren uzman bir stratejiyle kurgulanması şarttır.
5 yılı dolduran konut ve işyeri kiralarında kira tespit davası açılması, zorunlu arabuluculuk sürecinin yürütülmesi ve şartları oluşan dosyalarda en hızlı şekilde kiracının tahliyesi için Ankara Kira ve Tahliye Avukatı olarak büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Kira sözleşmenizin incelenmesi ve dava stratejisinin belirlenmesi için iletişime geçebilirsiniz.