Kira sözleşmesi hukuki niteliğine göre süre bakımından belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Uygulamada çoğunlukla 1 yıllık kira sözleşmeleri yapılmakta ve taraflar arasında dönem sonunda aynı koşullarda uzayacağı belirtilmektedir. Bu sözleşmeler belirli süreli sözleşme niteliğindedir. Belirli süreli kira sözleşmeleri sonunda kiracının hiçbir sebebe dayanmadan taşınmazdan tahliye edilebilmesi hukuken mümkün değildir.

Kira sözleşmesinde herhangi bir süre belirtilmediği hallerde bu kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesi niteliğindedir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri kiracı tarafından her zaman, kiraya veren tarafından on yıl sonunda sona erdirilebilmektedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiraya verenin kiracıyı tahliye imkanı yalnızca özel şartlara tabii tutulmuşsa da kiracı yönünden böyle bir özel şart bulunmadığından kiracı -sözleşme hükümleri saklı kalmak kaydıyla- hukuken dilediği zaman konutu tahliye edebilmektedir.

Uygulamada sıklıkla, taahhüt tarihi ve tahliye tarihi yazılmamış şekilde tahliye taahhütnameleri alındığı görülmektedir. Kiracılar çoğunlukla boşa imza attıkları belgenin geçersiz olduğunu düşünseler de bu şekilde düzenlenen tahliye taahhütnameleri bakımından Yargıtay’ın baskın görüşü boşa imzanın sonuçlarına katlanılması gerektiği yönünde olup bu nitelikteki tahliye taahhütnamelerindeki eksikliklerin sonradan doldurulmak suretiyle geçerli olduğu kabul edilmektedir. Tahliye taahhütnameleriyle ilgili daha fazla bilgiye ulaşabilmek için makalemizi inceleyebilirsiniz.

Uygulamada genellikle kira sözleşmelerinde kira artış oranı tüketici fiyat endeksine (tüfe) göre veya üretici fiyat endeksi (üfe) ile ortalaması alınarak kararlaştırılmaktadır. Sözleşmenize göre ilgili ayın artış oranlarına ulaşabilmek için Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası web sitesini ziyaret edebilirsiniz.

Kira sözleşmesinde güvence bedeli (depozito) ödemesinin döviz olarak alınmasında herhangi bir hukuki engel bulunmamaktadır. Dikkat edilmesi gereken husus depozitonun mutlaka alındığı birim (döviz, altın, TL, ) şeklinde iade edilmesidir.

Avukatlık ücretleri her yıl ilgili barolar tarafından belirlenen AAÜT ( Avukatlık Asgari Ücret Tablosu ) kapsamında yayımlanmaktadır. Bu çizelgede 2025 yılı için sözleşmeler ve benzeri belgelerin hazırlanması 6000 TL olarak öngörülmüştür.

Sözleşmelerde akde aykırılık hallerinde sözleşmenin feshi söz konusu olabilmektedir. Örneğin kira borcunun ödenmemesi, alt kiranın yasaklanmasına rağmen alt kiralama yapılması, aidat borcunun ödenmemesi, kiralananın özenle kullanılmaması bu hallerden sayılabilmektedir.

Sözleşmede açıkça başlangıç tarihi ve kira süresi belirtilmiş ise bu sözleşme belirli süreli kira sözleşmesi niteliğindedir. Belirli süreli kira sözleşmeleri kira süresi sonunda belirsiz süreli kira sözleşmesine dönmeyecek, sözleşme aynı koşullarda bir yıl daha uzayacaktır.

Sözleşmede bu hususta özel bir düzenleme bulunmadığı sürece, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracı hukuken dilediği zaman kiralananı tahliye edebilmektedir.

Kira sözleşmesi sözleşmede belirtilen süre sona erdiğinde taraflar arasında aksi yönde herhangi bir anlaşma bulunmadığı hallerde aynı koşullarda bir yıl daha devam etmektedir.

Kira sözleşmeleri hazırlanırken öncelikle kira sözleşmesinin süresi, süre sonunda tarafların nasıl hareket etmesi gerektiği, kira artış oranları, güvence bedelinin ( depozito) para birimi ve ihtar gönderme koşulu gibi hususlara dikkat edilmelidir.

Depozitonun hukuki nitelendirmesi güvence bedeli olarak kabul edilmekte olup taraflar arasındaki kira ilişkisi kapsamında kiraya verenin veya malikin uğrayabileceği zararların temini amacıyla yapılan bir ödemedir. Bu bakımdan kiracının bir diğer yükümlülüğü olan kira ödeme borcundan mahsup edilebilmesi hukuki dayanak taşımamaktadır.